รีไฟแนนซ์คือการใช้สินเชื่อใหม่มาปิดหนี้เดิม ส่วน retention คือการขอปรับเงื่อนไขกับเจ้าหนี้เดิม ควรขอข้อเสนอทั้งสองทางในช่วงใกล้กัน แล้วนำมาเทียบบนยอดหนี้และระยะเวลาที่เหลือเท่ากัน
ทำตารางต้นทุนก่อนดูดอกเบี้ยปีแรก
จดค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายจริง เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าอากร ค่าเบี้ยประกันที่เลือกซื้อ และค่าใช้จ่ายจากสัญญาเดิม ถ้ามีคำว่า “ฟรี” ให้ตรวจเงื่อนไขเรียกคืนเงินทดรองจ่ายเมื่อปิดบัญชีหรือเปลี่ยนสัญญาก่อนกำหนดด้วย
ตัวอย่างจุดคุ้มทุนอย่างง่าย
สมมติค่าใช้จ่ายย้ายธนาคารสุทธิ 24,000 บาท และประมาณว่าประหยัดดอกเบี้ยเฉลี่ย 1,200 บาทต่อเดือน จุดคุ้มทุนเบื้องต้นคือ 24,000 ÷ 1,200 = 20 เดือน สูตรนี้ใช้คัดกรองทางเลือกเท่านั้น ดอกเบี้ยจริงเปลี่ยนตามเงินต้นและอัตราลอยตัว จึงต้องเทียบตารางผ่อนประกอบ
ค่างวดต่ำไม่เท่ากับจ่ายน้อยกว่า
ถ้าได้ค่างวดต่ำจากการขยายสัญญา ให้เปรียบเทียบยอดชำระรวมตลอดสัญญาด้วย ลองขอตารางที่ผ่อนด้วยระยะเวลาเดิมเพื่อดูผลของอัตราดอกเบี้ยโดยไม่ปนกับผลของการยืดหนี้
ก่อนลงนาม
- หลังหมดโปรโมชั่นใช้อัตราอ้างอิงใดและส่วนลดเท่าไร?
- ประกันเป็นทางเลือกหรือเงื่อนไขของแพ็กเกจใด?
- หากย้ายอีกครั้ง จะมีค่าใช้จ่ายอะไร?
- เงินที่ประหยัดได้ครอบคลุมต้นทุนภายในเวลาที่คาดว่าจะถือบ้านหรือไม่?
ลองเทียบต้นทุนกับเวลาที่คาดว่าจะถือสัญญา
ขยายตัวอย่างค่าใช้จ่ายสุทธิ 24,000 บาท โดยสมมติให้ผลประหยัดดอกเบี้ยเฉลี่ยคงที่ เพื่อดูว่าจุดคุ้มทุนไวต่อสมมติฐานแค่ไหน ไม่ใช่อัตราหรือข้อเสนอของธนาคารใด
| ประหยัดดอกเบี้ยเฉลี่ยต่อเดือน | 24,000 ÷ ผลประหยัดต่อเดือน | จุดคุ้มทุน |
|---|---|---|
| 800 บาท | 24,000 ÷ 800 | 30 เดือน |
| 1,200 บาท | 24,000 ÷ 1,200 | 20 เดือน |
| 1,600 บาท | 24,000 ÷ 1,600 | 15 เดือน |
หากคาดว่าจะขายบ้านในอีก 18 เดือน กรณีประหยัดเดือนละ 1,200 บาทจะยังไม่คืนต้นทุนตามแบบจำลองนี้ แต่ถ้าอยู่ต่อยาวกว่านั้นก็ยังต้องตรวจอัตราหลังโปรโมชั่น ค่าใช้จ่ายยกเลิกสิทธิพิเศษ และข้อเสนอ retention ของธนาคารเดิมด้วย
เมื่อนำข้อเสนอจริงมาเทียบ ให้ใช้ยอดหนี้ วันเริ่มต้น และระยะผ่อนเดียวกัน ขอแยกดอกเบี้ยออกจากเงินต้นในตาราง เพราะค่างวดที่ลดลงจากการยืดสัญญาไม่ใช่ผลประหยัดดอกเบี้ยทั้งหมด หากผลประหยัดเปลี่ยนทุกเดือน ควรรวมผลสะสมรายเดือนแทนการใช้สูตรเฉลี่ยนี้